Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na zamianie aktualnego kredytu na nowy, najczęściej w innym banku, na korzystniejszych warunkach. Celem jest zmniejszenie raty, obniżenie kosztów kredytu lub dostosowanie umowy do aktualnej sytuacji finansowej kredytobiorcy. To narzędzie, które warto rozważyć zwłaszcza przy wysokich ratach lub zmianie warunków rynkowych.
Czym dokładnie jest refinansowanie kredytu hipotecznego?
Refinansowanie kredytu hipotecznego oznacza przeniesienie zobowiązania z jednego banku do drugiego, który oferuje lepsze warunki. Chodzi o spłatę obecnego kredytu za pomocą nowego – bardziej opłacalnego. Często nowy kredyt ma niższe oprocentowanie, dłuższy okres spłaty albo bardziej elastyczne warunki umowy. W praktyce wygląda to tak, że nowy bank spłaca zadłużenie klienta w poprzednim banku, przejmując hipotekę. Kredytobiorca zaczyna wtedy obsługiwać nowy kredyt, ale już według świeżych zasad. To rozwiązanie staje się szczególnie interesujące w sytuacji wzrostu stóp procentowych lub pojawienia się atrakcyjnych ofert promocyjnych u konkurencji.
Dlaczego kredytobiorcy decydują się na refinansowanie?
Najczęstszym powodem jest chęć obniżenia miesięcznej raty. Zmiana banku umożliwia skorzystanie z niższego oprocentowania albo ustalenie nowego harmonogramu spłaty. Inni szukają stabilizacji – zamieniają kredyt ze zmiennym oprocentowaniem na kredyt z okresowo stałym, który przez kilka lat nie zmieni wysokości raty. Zdarza się również, że kredytobiorca chce połączyć kilka zobowiązań, a refinansowanie daje taką możliwość – szczególnie jeśli nieruchomość zyskała na wartości. Warto dodać, że niektórzy traktują refinansowanie jako sposób na uniezależnienie się od banku, którego polityka się zmieniła lub stała się mniej korzystna dla klienta.
Jak wygląda proces refinansowania krok po kroku?
Refinansowanie rozpoczyna się od analizy aktualnych warunków kredytowych. Kredytobiorca musi sprawdzić, ile jeszcze zostało do spłaty, jakie jest oprocentowanie i czy wiążą się z kredytem dodatkowe opłaty. Następnie porównuje oferty innych banków, najlepiej z pomocą eksperta kredytowego. Gdy znajdzie atrakcyjną propozycję, składa wniosek o nowy kredyt. Po jego uruchomieniu nowy bank spłaca dotychczasowe zobowiązanie, a klient podpisuje aneks do księgi wieczystej, zmieniając wierzyciela hipotecznego. Proces może potrwać od kilku tygodni do nawet trzech miesięcy, w zależności od banków i dokumentacji.
Kiedy refinansowanie kredytu hipotecznego jest korzystne?
Refinansowanie opłaca się przede wszystkim wtedy, gdy nowy kredyt oznacza realną oszczędność. Przykładowo, jeśli kredytobiorca ma kredyt ze zmienną stawką WIBOR 6M z marżą 2,5%, a inny bank oferuje kredyt z marżą 1,8% i stałą stopą na 5 lat, to zmiana może przełożyć się na niższe raty i większy spokój. Osoby, które zaciągały kredyty w okresie wysokich stóp procentowych, mogą po kilku latach znaleźć znacznie lepsze oferty. Opłacalność rośnie także wtedy, gdy kredytobiorca poprawił swoją zdolność kredytową – np. wzrosły jego dochody lub spadło LTV, czyli stosunek kredytu do wartości nieruchomości.
Na co zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji?
Zanim podpiszesz umowę, sprawdź całkowity koszt refinansowania. Część banków pobiera prowizję za wcześniejszą spłatę, co w przypadku kredytu ze stałą stopą może oznaczać nawet kilka tysięcy złotych. Nowy kredyt wiąże się też z kosztami notarialnymi, opłatami sądowymi i wyceną nieruchomości. Ważne jest także porównanie RRSO – rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania, która uwzględnia wszystkie opłaty. Nie każdy bank refinansuje kredyt z zerową prowizją. Dlatego trzeba przeanalizować, czy różnica w racie faktycznie przełoży się na zysk w całym okresie spłaty.
Refinansowanie kredytu a historia kredytowa – czy wpływa na ocenę w BIK?
Zamiana kredytu hipotecznego na nowy nie psuje historii kredytowej, o ile dotychczasowe zobowiązania były spłacane terminowo. Wręcz przeciwnie – świadczy o racjonalnym zarządzaniu finansami. BIK odnotowuje spłatę poprzedniego kredytu i otwarcie nowego, co dla banków bywa neutralne lub nawet pozytywne. Ważne jest jednak, by w czasie refinansowania nie opóźniać rat i nie składać zbyt wielu wniosków kredytowych naraz. Nadmierna aktywność w BIK może obniżyć scoring, przez co bank odmówi przyznania nowego finansowania.
Czy refinansowanie oznacza nową hipotekę?
Tak. W praktyce refinansowanie wiąże się z koniecznością wykreślenia dotychczasowej hipoteki i ustanowienia nowej na rzecz nowego banku. To formalność, ale wymagająca dodatkowych czynności – aktu notarialnego, wpisu do księgi wieczystej oraz uiszczenia opłat sądowych. Proces zajmuje zwykle kilka tygodni. Do czasu zakończenia procedury, bank może żądać dodatkowego zabezpieczenia – na przykład blokady środków z nowego kredytu na osobnym koncie technicznym. Po zakończeniu formalności, środki trafiają do starego banku i kredyt zostaje spłacony.
Przykład: jak refinansowanie zmieniło sytuację kredytobiorcy
Pan Marek z Krakowa zaciągnął kredyt hipoteczny w 2021 roku na kwotę 450 000 zł, z marżą 2,3% i stawką WIBOR 3M. W 2024 roku jego rata wzrosła z 2 100 zł do ponad 3 100 zł. Po konsultacji z ekspertem zdecydował się na refinansowanie. Nowy bank zaproponował oprocentowanie 6,95% okresowo stałe na 5 lat i zerową prowizję. Po refinansowaniu rata spadła do 2 550 zł. Mimo dodatkowych kosztów związanych z wyceną nieruchomości i wpisem do KW, całkowity koszt kredytu zmniejszył się o prawie 60 000 zł w skali 5 lat. Dla Pana Marka to nie tylko oszczędność, ale też większa przewidywalność.
Czy refinansowanie kredytu hipotecznego zawsze się opłaca?
Nie zawsze. Jeśli do końca spłaty pozostało niewiele rat lub nowy bank dolicza wysoką prowizję, różnica może być nieznaczna. W przypadku osób z niską zdolnością kredytową, bank może zaproponować gorsze warunki niż obecne. Opłacalność refinansowania zależy od wielu czynników: aktualnych warunków rynkowych, zdolności kredytowej, rodzaju oprocentowania oraz kosztów towarzyszących zmianie banku. Dlatego przed podjęciem decyzji warto skonsultować się z ekspertem, który przeanalizuje wszystkie „za” i „przeciw” w kontekście indywidualnej sytuacji finansowej.
Jacek Grudniewski
Ekspert Portalu
Informacjakredytowa.com
